Oneerlijk beding en een hennepplantage

Ymere heeft op 25 februari 2015 een woning verhuurd aan gedaagde. Op 3 oktober 2016 is door de politie in die woning een hennepkwekerij aangetroffen met 560 planten. Diezelfde dag is op last van de burgemeester de woning gesloten tot 1 maart 2017.

Ymere en gedaagde komen overeen dat de huur per 14 november 2016 eindigt. Gedaagde heeft de huur van 1 september tot 14 november 2016 niet voldaan. Ymere dagvaardt gedaagde en vordert het volgende:

  1. betaling van de huur van 1 september tot 14 november 2016;
  2. betaling van een schadevergoeding gelijk aan de huur over de periode 14 november 2016 tot 1 maart 2017, Ymere kon immers de woning door de sluiting van de burgemeester niet verhuren;
  3. en betaling van € 5.000,– aan boete op grond van de Algemene Huurvoorwaarden.

Partijen zijn het erover eens dat de huur tot 14 november 2016 niet volledig is betaald, zodat de rechter de eerste vordering toewijst.

Over de tweede vordering zijn partijen het oneens. Gedaagde zegt – samengevat – dat Ymere actie had kunnen ondernemen tegen de sluiting en dat Ymere dan sneller de woning weer tot haar beschikking zou hebben gehad. De rechter gaat hier niet in mee, mede omdat ook gedaagde actie had kunnen ondernemen tegen de sluiting. Omdat in de woning een hennepkwekerij is ingericht en geëxploiteerd, heeft gedaagde zijn verplichtingen als goed huurder (artikel 7:213 BW en de Algemene Huurvoorwaarden) geschonden. Gedaagde is daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en is schadeplichtig ex artikel 6:74 BW. De rechter wijst ook de tweede vordering toe.

In de ‘Tarievenlijst’ die hoort bij de Algemene Huurvoorwaarden van Ymere staat dat een boete is verschuldigd van € 5.000,– als een hennepplantage in de woning wordt gehouden. Gedaagde vindt dat die boete niet in verhouding staat tot de door Ymere te verwachten schade. De rechter toetst ambtshalve of de boete is te kwalificeren als oneerlijk beding en daarmee niet geldt (artikel 6:233 BW). De rechter legt uit dat hij de boete toetst aan de in redelijkheid te verwachten schade van Ymere en of de boete in een redelijke verhouding staat tot het belang voor Ymere. Tevens moet de gedraging, het hebben van een hennepplantage, te kwalificeren zijn als ernstige tekortkoming.

Het houden van een hennepplantage is zonder meer een ernstige tekortkoming. Ymere poogt met deze hoge boete te voorkomen dat huurders een hennepplantage oprichten. Niet alleen zorgt een hennepplantage voor een slechtere leefbaarheid in de buurt, maar ook wordt de woning aanzienlijke schade toegebracht. Mede gelet op de hoge inkomsten die normaliter worden gehaald uit de teelt van hennep is de rechter van mening dat de boete niet oneerlijk is.

De uitspraak is te vinden op rechtspraak.nl met kenmerk: ECLI:NL:RBNHO:2017:6267.